부동산 영끌 투자의 의미 (feat. 투자의 기회비용)

부동산 영끌 투자의 의미 (feat. 투자의 기회비용)

부자되기 위해 공부하는 헤일로입니다. 

 

부동산 영끌 투자와 고민

부동산을 매매할때 자주 쓰는 말중에 영끌이라는 말이 있습니다. 단어 그대로 '영혼 까지 끌어모아서' 부동산을 매수 한다는 것입니다. 보통 주택 담보 대출 뿐만아니라 신용대출 까지 다 써서 나와 나의 가족이 보유할수 있는 가장 비싼 아파트를 매매 했을때 영끌 했다고 표현합니다. 보통 부동산 매수를 한 이후에는 내집마련의 꿈을 이루고 주거 안정성을 확보 한 기분에 몇달 행복하지만 추후에 다음과 같은 고민을 하게 됩니다. 

1. 대출 이자가 이 집을 월세 내고 사는거나 같거나 더 비싼데 손해 보는것이 아닐까
2. 대출 원금 빨리 갚아서 빚없이 집을 소유할까, 아니면 이자만 내고 저출 투자할까

 

 

부동산 영끌의 다른 의미, 미래 기회비용

삼성전자 주식은 1주에 6만원 일때, 부동산은 수억원이 드니 비용적으로 비싸서 영끌 했다라고 가볍게 생각할수도 있지만, 사실 당신의 영끌 부동산은 다른 의미로 당신의 미래 기회 비용까지 다 주거에 올인한것과 똑같습니다. 그리고 그 기회비용을 사용하여 당신은 주거 안정성을 확보한 것입니다. 당신은 그 기회 비용으로 저축이나 주식 투자나 창업 같은 다른 기회를 포기하고 부동산을 산 것입니다. 어찌 되었든 기회를 소모한 것입니다. 이렇게 생각했을때 당신은 위의 2가지 질문에 답변이 가능합니다. 

 

 

1.대출 이자 내는 것이나 월세 내고 사는것이나 똑같은데 괜히 했는가 후회된다.

사실 이 질문의 답은 월세 내고 있는 친구한테 물어보면 확실합니다. 당신의 친구에게 내가 집을 샀는데 대출 이자가 너 월세 사는 것보다 많으면 많지 거의 똑같다. 너랑 나랑 상황이 비슷하다 라고 말하면 높은 확률로 당신은 친구에게 맞거나 절교 당할 것입니다. 당신은 당신이 가진 집에 대한 소유권을 간과한것입니다. 그 소유권이 있기에 당신이 부동산에서 거주가 가능한 것이고 시세 차익을 기대할 수 있는 것입니다. 즉 대출 이자는 당신이 집에 대한 소유권을 가지는데 드는 비용이라고 생각해야합니다. 

 

2.대출 원금 빨리 갚아서 빚없이 집을 소유할까, 아니면 이자만 내고 저축 투자할까

사실 이 질문에 답하기 전에 투자 인생에 치명적인 생각의 오류를 고쳐야합니다. 5억짜리 집에 대출없이 들어가는 것이 가진 진정한 의미를 알아야합니다. 보통 대부분 이제 이자 안내도 되니까 돈 더 안나간다. 온전한 내 집이다 라고 생각합니다. 하지만 당신이 거주 하고 있는 5억짜리 집은 당신의 5억이라는 돈의 기회 비용이라는 사실을 간과합니다. 당신이 5억이라는 기회비용을 사용하여 소유권과 주거 안정성을 가졌다는 것입니다. 이 개념으로 두번째 고민을 생각해보면 당신이 대출 원금 빨리 갚는것은 당신의 앞으로의 현금 흐름이라는 기회를 주거 안정성에 투자하는 것입니다. 만약에 당신이 남는 현금 흐름을 삼성전자 주식을 사는데 쓴다면 그것은 그 기회를 추가적인 현금 흐름 창출(배당+주식 시세차익)에 사용하는 것입니다.

 

사실 5억짜리 집에 지분을 40% 가지고 있으나, 60% 가지고 있으나 당신은 부동산에 대한 소유권을 가지고 있습니다. 본인만 내가 이 집 방 2칸만 내것이고 나머지는 은행것이라고 생각하는 것입니다. 사실 그런 생각이 원금 갚는게 우선이라는 생각을 부추기게 합니다. 1주택의 경우 열심히 원금 갚아도 남는것은 주거 안정성 하나 입니다. 당신이 남는 현금 흐름을 다른 곳에 투자하거나 저축할 자신이 없다면 여행 가서 쓰는것보다는 원금 갚는게 나은 선택지 이지만 그런 경우가 아니고서야 집의 소유권을 얻은 이후로 발생하는 기회 비용까지 1주택에 다 소모 하는것은 좋은 선택지는 아닙니다. 

 

 

내가 감당 가능한 가장 비싼 부동산을 사는 것은 좋은 선택인가(feat. 부동산 투자의 기회비용)

피터린치도 개인 투자자가 부동산 투자로 투자 인생을 시작하는것은 좋은 선택이라고 표현하였습니다. 그만큼 개인이 부동산 1채를 보유하고 인생을 살아가는 것은 중요합니다. 하지만 과연 나의 상황에 최대한을 뽑아내야하는 부동산을 사는 것이 맞는지는 생각해봐야합니다. 만약에 당신이 거주를 위하여 월 300만원을 버는 직장인 일때 매월 200만원의 대출 이자가 필요한 6억짜리 부동산을 매매하는 것과 매월 100만원 정도의 이자가 나오는 3억짜리 아파트를 매매하는 것은 상황에 따라 어느 것이 맞다고 하기는 어렵지만 장기적으로 전자의 선택은 당신의 모든 기회를 주거지에 올인한것입니다. 최근에는 아파트 갈아타기로 똘똘한 부동산 1채에 살다가 상위 급지로 대출 더 끌어서 갈아타기를 하면 이득이다 라고 생각도 하지만 결국 집 1채는 당신에 주거 안정성 이외 줄 수 있는 것은 딱히 없습니다. 즉 당신의 모든 기회비용을 단 하나의 부동산에 올인 하고 추후에 갈아타기라는 선택지가 잘 될 것인가만 기도하는 것은 좋은 선택이 되기 어렵습니다.