아파트를 자산으로 치면 안 되는 이유 ( feat. 1 주택, 거주용 주택 )

아파트를 자산으로 치면 안 되는 이유 ( feat. 1 주택, 거주용 주택 )

 

 

부자 되기 위해 공부하는 청년 헤일로입니다. 

 

'무주택자는 내 집 마련이 어려우니 영끌 해서라도 집을 얻어야 한다고 하고, 어차피 집 값 오르니 집 사는 것이 투자다' 대부분 이렇게 생각하는 것 같습니다. 오늘은 아파트 값이 올라도 이득이 되지 않는 이유와, 앞으로 가져야 할 아파트 투자에 대한 방향성에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

 

공시 가격 증가

정부는 2020.11 현재 아파트 시세의 50% 수준의 공시 가격을 아파트 가격의 90% 까지 10년 안에 올린다고 발표했습니다. 여기서 공시 가격이란, 토지 단위면적당 가격으로 쉽게 말해 '정부'가 발표하는 땅값입니다. 현재 공시 가격은 아파트 가격 기준으로 50~70% 수준으로 보통 아파트 매매 시에는 공시 가격보다 높은 가격으로 거래가 되는 이유입니다. 그런데 정부가 이제는 10년 안에 이 공시 가격을 아파트 가격과 비슷한 수준으로 올리겠다는 것입니다. 이것의 효과는 시세 안정화라고 하지만, 사실 이렇게 되면 보유세 부담이 커집니다. (보유세 산정 기준이 공시 가격이기 때문입니다.) 공시 가격이 올라가면 결국 1 주택자는 투자 목적이 아니라 실거주 목적으로 집을 구매했음에도 불구하고, 집을 가지고 있다는 그 이유만으로, 나의 월급이 늘어나는 것도 아닌데 보유세는 커져버리는 것입니다. 

 

매년 3%씩 공시 가격 현실화를 할 경우 9억 원 이상의 주택 보유세는 확실히 커집니다. 일례로, 서울 마포구 시세 15억 원의 아파트의 보유세는 20년 243만 원, 21년 306만 원, 23년 408만 원으로 계속 증가 추세에 있습니다. 

 

 

 

양도소득세 인상

양도소득세 최고 세율은 42%에서 45%로 올랐습니다. 그리고 1년 미만의 보유한 주택을 처분한다면 기존 40% 였던 양도소득세가 70%까지 인상됩니다. 그리고 1년 이상 2년 미만에서는 60%를 양도소득세로 부가 받게 됩니다. 이 정도면 다주택자가 집값이 올라서 집을 처분해도 많은 부분 세금으로 토해내야 하는 상황입니다. 보유세가 올랐으니 임대수익을 얻어도 보유세 내기 급하기에 서울권에서는 보유세 부담으로 전세매물은 찾기가 어렵습니다. 

 

 

 

실제 사례 ( 반포 레미안 퍼스티지 )

반포 레미안 퍼스티지를 19억에 구매하고 3년 후에 32억까지 올랐을 때 매도를 한다 가정했을 때, '13억을 온전히 시세차익을 얻을 수 있는가'에 대해 생각해보겠습니다. 

 

85 제곱미터, 9억 원 초과의 취득세율은 3.3%입니다. 

- 6270만 원 + 중계 수수료, 약 1800만 원 = 8천만 원.

 

보유세

2022년 서초구 래미안 퍼스티지의 보유세 추정이 2700만 원으로 보유세는 공시 가격 현실화 정책으로 매년 오르기에 3년 약 9천만 원으로 가정하겠습니다. 

 

매매를 통한 처분

13억의 시세 차익중에 1가구라고 했을 때는 45% 양도세를 내야 하며, 2가구 일 경우 60%의 양도세를 내야 합니다. 1가구일 경우 5.85억 원의 양도소득세, 2가구일 경우 7.8억 원의 양도소득세.

 

결론: 레미안 퍼스티지 매도 후 시세차익

1가구 일 때 : 13억 시세차익 - (5.8억 양도소득세+ 취득세 8천+ 보유세 9천) = 5.5억 이득.

2가구 일 때 : 13억 시세차익 - (7.8억 양도소득세+ 취득세 8천 +보유세 9천) = 3.5억 이득.

 

- 집을 19억 온전히 본인의 돈으로 샀다면, 13억의 수익을 통해 1가구 일 때 5.5억, 2가구 일 때 3.5억의 시세차익이 나오지만, 보통 은행에서 신용대출을 끌어서 하기에 온전한 현금 이익은 훨씬 작다고 봐야 합니다.

 

 

 

헤일로의 결론 ( feat. 아파트 매도 후에 개인 투자자)

*반론 : 어차피 집값 올랐으니 기분 좋을 거 아니냐, 돈 더 내라?!

집값이 올랐으니 기분 좋을 테니 보유세 더 내면 되지 않느냐 라고 반문할 수 있는데, 사실 1 주택자는 차익 실현을 할 수가 없습니다. 쉽게 말해 집값이 오른다 해도 현금화할 수가 없습니다.

 

다주택자의 경우 래미안 퍼스티지 매도 후에 3억의 시세차익을 보았다고 기분 좋을 수 있지만, 1 주택자의 경우 아파트 매도 후에는 새로운 곳으로 이사를 생각해야 하는데 아파트를 매도하면 같은 급의 아파트는 이제 더 이상 들어갈 수가 없습니다. 서울에서 아파트 팔면 경기도로 이사해야 하고, 경기도 아파트 팔면 지방으로 이사 가는 꼴이 됩니다. 즉 보유세가 늘어나서 가지고 있기는 애매한데, 팔면 갈 곳 없으니 팔기도 애매해서 계속 세금만 열심히 내는 것입니다.

 

그래도 주택 매매는 헷지수단이 있습니다. 본인이 직접 거주하면 됩니다. 본인이 직접 들어가서 살면, 주거 안정성, 거주지 이득 등등을 따지면서 매매가 더 나은 이유를 열거합니다. 냉정하게 판단해야 합니다. 1 주택은 가격이 올라도 부를 창출하지 못합니다. 나이 들어 그 집으로 레버리지를 끌고, 주택 연금과 같은 방어 수단은 되지만 1개의 집은 현실적으로 현금 창출을 못합니다. 

 

 

 

'위험은 자신이 무엇을 하는지 모르는데서 온다.'

-워런 버핏