일본 도쿄 부동산이 붕괴한 이유 ( feat. 역사로 하는 헷지 )

일본 도쿄 부동산이 붕괴한 이유 ( feat. 역사로 하는 헷지 )

부자되기 위해 공부하는 청년 헤일로입니다. 

 

부동산을 이야기 할때 우스게소리로 자주하는 말이 있습니다. '우리나라 부동산도 일본 처럼 폭락할꺼야' 입니다. 이에 대해서 대부분 하는 기본적인 생각은 베이비붐 세대가 있는 것, 노인 인구 비율이 급속히 증가하는 것, 저출산이 심각해 지고 있는것을 이유로 듭니다.

 

가볍게 예시를 들어보겠습니다. 우리나라는 1958~1963년 생을 베이비붐 세대라고 말합니다. 이 사람들이 중요한 이유는 이 때의 사람들이 집을 마련할 시기에 집값이 오를 수 있다는 것을 의미하기 때문입니다. 1997년 IMF 이후에 부동산 가격이 폭락 했습니다. 그런데 2008년 금융위기가 올때까지 집값은 고공행진을 하였습니다. IMF 이후에 왜 부동산 가격이 올랐을지 생각해 봐야합니다. 단순히 우리나라가 사업을 잘 일으켜서 국민총소득이 올라가서 그런 것일까요? 그럴 수도 있겠지만 베이비붐 세대가 30~40대로 접어들었기 때문입니다. 결혼을 하고 주택을 구입하게 되고 수요가 많이지니 올랐다고 봐야합니다. 이런 과거의 트랜드를 보면서 우리는 앞을 준비해야합니다. 오늘은 과거 일본의 도쿄 부동산이 붕괴한 이유를 알아보겠습니다. 

 

 

초고령화 사회의 진입 시기

일본은 서구유럽과 2차 세계대전을 겪고 난 후 1945년 부터 1950년 사이의 세대를 베이비붐 세대로 봅니다. 이 세대를 일본에서는 '단카이'세대라고 합니다. 우리나라보다 10년이상 앞서고 있습니다. UN이 정한 고령화 사회 비율은 65세 이상 인구가 14% 를 넘어가면 고령사회, 21%를 넘어가면 초고령화 사회라고 말합니다. 일본은 이미 21%를 넘긴 상태입니다. 우리나라는 현재 2020년 고령사회로 들어왔으며 2030년에는 초고령화 사회를 진입하게 됩니다. 

 

일본 도쿄의 부동산 붐

우리나라 일반적인 서민은 대부분 ' 부동산 불패신화'를 외칩니다. 그도 그럴것이 우리나라는 부동산이 크게 흔들린적 없이 계속 우상향 해왔습니다. 일본도 마찬가지 였습니다. 일본은 1991년 부터 부동산 가격이 떨어지기 시작했는데 현재 주거용 부동산은 91년 대비 60% 가량, 상업용 부동산은 80% 가량 떨어진 상태입니다. 급격히 부동산 가격이 오르니 금리인상을 시행하였고 그렇게 버블이 터져서 부동산 불패신화를 한순간에 무너졌습니다. 

 

90년대에 도쿄의 부동산을 4억을 주고 매매하였다면 현재는 그가격이 2억 수준입니다. 보통 부동산 대출을 30년 분할 3억 대출 이렇게 한다고 치면 현재는 팔아도 손해를 보는 쓰레기 부동산이 된것입니다. 왜 이런일이 생겼을까 알아보겠습니다. 

 

 

일본의 신도시 사업 ( 다마신도시 )

일본의 다마 신도시

우리나라 분당, 일산의 신도시의 벤치마킹 도시는 일본 도쿄 30km 거리에 있는 다마신도시 입니다. 이 신도시가 조성된 시기는 약 1960년대입니다. 우리나라 신도시의 시기가 1990년대 이기에 30년정도의 시기 차이가 있습니다. 도쿄의 산업화로 주거난을 해결하기 위해선 정부는 2가지 방법중에 택1을 하여야합니다. 도심을 재건축 하거나, 도심 주변에 신도시를 건설하여 '배드타운'을 만드는 것입니다. 일본은 당시 후자의 선택지를 채택하였습니다. 

 

다마신도시를 처음 만들었을때에는 상당히 성공적으로 보였습니다. 도쿄에서 일하는 신혼부부는 도쿄 중심의 오래된 집보단 신식으로 만들어진 아파트 단지를 선호하게 됩니다. 그렇게 되어 대규모 신도시 이주, 그리고 부동산 프리미엄으로 부동산 가격이 급등하게 됩니다. (지금의 우리나라의 상황과 비슷하게 느껴집니다) 그러다가 문제가 발생하게 됩니다. 

 

일본의 신도시 붕괴를 가져온 사건은 2002년 고이즈미 총리로 시작된 도심재생사업 때문입니다. 이때 도심재생사업을 한 이유는 고이즈미 총리가 지방에 지역기반이 없었기 때문에 도쿄의 규제를 혁파하여 자신의 입지를 다지기 위함이라고 평가받고 있습니다. 당시 지방의원들에게 지지를 받고 있지 못하였기 때문에 반대에도 불구하고 규제를 풀어버린 것입니다. 

 

고이즈미의 선택의 논리는 '도쿄 개발을 규제하여 기업들이 지방으로 가는것을 목표로 하고 있으나 지방으로 가지 않고 외국으로 만 가니, 도쿄를 지방과 수도의 대립으로 볼 것이 아니라 세계와 경쟁하는 최고의 도시로 키워야한다' 였습니다. 그렇게 도심 재생 사업을 시작하게 되는데, 목표는 컴팩트 도시를 만드는 것이었습니다. 이를 위하여 100층짜리 거대 건물들이 도쿄 역세권 주위로 지어지게 됩니다. 

 

하지만 결과는 도쿄를 금융과 산업의 중심가로 만드는 것이 아니라 엄청난 주거 공급만을 하게 되었습니다. 다마신도시로 이주한 젊은 청년 장년층의 가족들을 다시 도쿄 중심으로 불러들이는 역할을 하게 됩니다. 이때문에 다마신도시는 심각한 공실난을 겪게되고 부동산이 붕괴되어 버립니다. 

 

 

다마신도시의 현재와 우리나라의 신도시

다마신도시는 현재 젊은 사람들이 다 빠져나가도 노인들이 거주하는 지역이 되었습니다. 그런데 노인들이 살기가 매우 불편합니다. 이는 도심 자체를 밀도를 낮게 개발 했기 때문인데 밀도가 낮다는 것은 저층의 아파트를 넓게 지어서 녹지 공간을 많이 차지하도록 지었다는 것인데 외관은 좋아 보이나 주변 상권과의 거리가 멀어지는 단점이 있습니다. 자가용을 가지고 있는 젊은 사람들을 타겟 하였기 때문에 발생한 문제 입니다. 

 

우리나라의 90년대에 만들어진 신도시 중에 20~30km 지역에 있는 신도시는 조금 다르게 고밀도, 고층으로 지어져 있기에 노인들이 살기도 좋습니다. 교통도 비교적 잘 되어있습니다. 하지만 위험할 수 있는 지역도 있습니다. 수도권을 선호하게 되면서 서울과 경기의 경우 신도시 사업을 많이 하였는데, 양주, 송도, 영종도, 동탄 같은 도심의 경우 거리가 40km 정도 입니다. 여기가 비교하자면 현재 다마신도시와 비슷하다고 할 수 있습니다. 최근에도 공급이 더 중요하다고 하여, 수도권을 주택공급을 계속 하고 있고 서울 도심은 이제 재건축이야기가 나오고 있습니다. 훗날 우리나라도 인구감소, 도심재생사업을 하게 된다면 일본과 같이 주변 신도시 부터 부동산 붕괴가 될 수도 있지 않을까 하는 것이 현재 우리나라가 걱정하고 있는 사항입니다.