부동산 임대가 답이라고 생각합니까 ( feat. 임대소득자 )

부동산 임대가 답이라고 생각합니까? ( feat. 임대소득자 )

부자되기 위해 공부하는 청년 헤일로입니다.

 

인구가 폭발적으로 늘어나던 시기인 1958~1963년대 생의 은퇴가 막 시작되고 있습니다. 70대 중반까지 근로소득이 있다고 해도 그 이후에는 근로소득이 나기 어렵습니다. 70대가 넘어가면 사실상 일자리를 찾기가 쉽지 않습니다. 그럼 얼마나 소득이 필요할까 우리나라의 최저 생활비가 150만원이라고 하며, 250만원이 넘어가면 문화생활을 할 수 있다고 평가 됩니다. 그러면 70대가 넘어가고 월 250이상이 나오는 현금 흐름을 만들어야 하는데 90세까지 산다고 생각하였을때 70대 부터는 20년동안 이자, 연금, 주식, 사업, 임대 등의 방법을 통하여 수익을 만들어야 합니다. 우리나라 사람들은 부동산 임대업자를 진정한 부자라고 생각하는 경향이 강한데 (일본과 우리나라는 부동산에 대한 투자성향이 매우 높습니다.) 오늘은 임대소득자에 대해서 설명하겠습니다. 

 

 

임대소득이 어떤 투자상품보다 수익률이 좋다고 생각되는 이유

1960년대 생들은 그 당시 매년 100만명씩 태어났습니다. 그리고 현재 베이비붐 세대들이 은퇴를 하는 시기입니다. 즉 앞으로 약 30년 이상 매년 100만명씩 은퇴를 한다는 것이고, 3천만명 이상이 근로소득이 이외의 소득으로 살아가게 됩니다. 보통 이때 일반적으로 가장 먼저 떠올리는 것이 사업소득과, 예금소득, 연금 소득입니다. 

 

IMF 이후에 명예퇴직이 많이 쏟아져 나오고 많은 사람들이 자영업을 선택하였습니다. 자영업은 꾸준히 시장에서 퇴출 되었는데 2013년에는 신규 진입자에 비해 퇴출자가 더 많아졌습니다. 2000년 779만명에서 2014년 680만명으로 줄었고 자영업자의 비중도 현재 줄고 있는 상황입니다. IMF이후에 자영업은 어렵다는 사실을 피부로 느끼게 된 것입니다. 

 

연금 소득의 경우 공무원이 아닌 이상 국민연금 평균 수령액은 30만원 수준입니다. 앞서 250만원이 필요한거에 비하여 턱없이 부족한 수준입니다. 최소생활 기준인 150만원을 생각해도 120만원이 부족한 상태입니다. 그렇다면 연금을 제외하고 월 100만원정도의 소득을 얻을 방법을 생각해야합니다. 

 

연 1~2% 예적금 금리가 대세인 시기입니다. 과거의 경우 5~10%대의 예금 금리도 많았는데 현재 상황에서는 10억을 예치해야 1년에 100만원정도의 돈이 나옵니다. 요즘같이 돈을 찍어내며 양적완화를 하는 시기에 10% 예금금리가 돌아올 가능성은 희박해 보입니다. 이렇게 사업, 예금, 연금까지 동원해서 생각해도 미래는 매우 불투명해 보입니다. 그렇기에 개인 투자자는 마지막 선택지로 안정적으로 내 돈을 지킬수있는 것이 임대소득이라고 생각하게 됩니다. 

 

 

임대 소득이 현금 흐름을 안정적으로 해줄 것인가

부동산을 할 때 현금 100% 하는 경우는 거의 없고 레버리지를 이용하는 경우가 다수 입니다. 레버리지를 사용하였을때 1억을 투자하여 100만원이 나오는 투자처는 부동산을 이용한다면 생각보다 선택지가 많이 있습니다. 부동산이 오른다 떨어진다는 여기서 고민해야하는 포인트는 아닌것이 은퇴자들이 이제 약 30년동안 끊임없이 시장에 밀려들것이고 이들은 시세차익보다 꾸준히 현금 흐름을 만드는것이 중요하다고 생각할것이기에 임대소득에 눈을 돌리게 됩니다. 

 

현재는 임대소득이 현금흐름을 만드는데 좋은 선택지 일 수 있습니다. 하지만 공급과 수요의 불균형이 생길 수 밖에 없습니다. 지금부터 앞으로 30년 동안 임대소득을 원하는 베이비붐 세대가 임대에 눈을 돌리게 되는데 이들에게 임대료를 주고 월세를 살아갈 청년층이 눈에 띄게 적어지고 있습니다. 즉 1억에 100만원의 효율을 내던 부동산이, 2억에 100만원, 3억에 100만원으로 , 매매 수요는 늘어서 매매가는 오르고, 월세는 동결되는 시장이 형성될 가능성이 큽니다. 이는 충분히 예측 가능한 시장의 상황입니다. 

 

우리가 보통 안정적이라고 말하는 것은 예금금리를 말할수있는데 현재 1%대의 금리를 말합니다. 이렇게 금리가 형성되는것은 세계의 성장률이 떨어지는 것에 기인합니다. 유럽에서 마이너스 성장이 나오고 있는 상황에서 우리나라가 20년 전의 7%대 성장으로 금리가 10%대로 올라가는것은 꿈같은 이야기 입니다. 우리나라도 마이너스 성장이 나올 수 있다는 것입니다. 그렇다면 우리는 차별화 전략을 취해야합니다. 부동산을 선택할때 마져도 이거 사면 무조건 올라, 임대도 나와 예금 빼면 이게 답이야가 아닐수도 있다는 것입니다.

 

 

헤일로의 결론 (부동산을 선택할때 우리가 고려해야 할점)

피터린치는 개인 투자자가 부동산을 선택할때는 처음 선택할때도 비교적 성공적인 투자를 한다고 하였습니다. 즉 생각보다 신중한 투자를 한다는 것입니다. 임대업과 부동산에서는 자영업자 처럼 손님의 마음을 사로잡을 필요가 없고, 주식 처럼 사고 팔지 않는다는 장점이 있습니다. 단점이 존재하는데 가장 무서운 것은 공실입니다. 레버리지를 많이 끌어다 쓰고, 우리는 공실이 없다는 가정하에 투자하게 되는데 이제는 공실이 나는 부동산이 생깁니다. 가격은 떨어지지 않을 수 있습니다. 일본 도쿄의 다마신도시( 1기 신도시로, 배드타운, 우리나라의 수원, 동탄과 유사) 의 경우도 엄청난 공실에 비해 부동산 가격은 높아서 손절매 하기도 힘든 상황을 먼저 겪었습니다. 즉 큰 레버리지를 두고, 임대 수입을 얻는 부동산을 위하여 처음부터 잘 사는 것이 중요하다는 것입니다. 

 

여기서 우리는 이제 학군이나, 주위 환경은 잘 따진다고 봤을때 신중하게 봐야하는 다른 점들이 있습니다. 그 지역의 공실이 나는 지역인가, 어떤 크기의 집이 공실이 잘나는가, 대출관리와 신용관리(담보 대출인 만큼 신용이 충분하다면 대출연장이 가능합니다 )를 해야합니다.

 

우리는 부동산 갯수가 많아야 그 사람을 더 큰 부자라고 생각하는 경향이 있습니다. 이제 우리나라는 부동산의 트랜드가 바뀔것인데 여러개의 부동산을 굴리는 것보다 공실이 나지 않는 알짜배기 지역의 소수의 부동산을 소유하는것이 안정적으로 노년 까지 이어갈수 있는 투자법 입니다. 월 250의 수입을 위하여 공실 위험과 변동성과 싸우며 사고 팔기를 반복하기에는 현재 리스크가 너무 큽니다. 안정적으로 오래 가지고 있을 지역의 부동산을 한평 사듯이 사고 대출 갚아나가는 부동산을 해야합니다. 임대 시장에 베이비붐세대가 들어올 것입니다. 이를 고려해야만 합니다.