주택담보대출 규제, 어떻게 대응하는가

주택담보대출 규제, 어떻게 대응하는가 

부자되기 위해 공부하는 청년 헤일로입니다. 

 

우리나라의 경우 최근 금리인상을 하였습니다. 인플레이션 우려와 자산의 가격이 급하게 올랐다는 것에 대한 정부의 규제가 시작되었다고 생각할 수 있습니다. LTV, DTI 규제 강화, NH 농협은행 신규 주택담보, 전세 대출 한시 중단 같은 기사를 보면 주택을 매매하고 싶은 개인 투자자가 주택담보대출에 대해서 어떻게 대응해야하는지 고민될수 있습니다. 오늘은 주택담보대출이 일으킬 수 있는 변화와 개인 투자자의 대처에 대해서 고민해보겠습니다. 

 

 

주택담보대출 규제에 따른 투자자와 실거주자의 영향

주택담보대출 규제가 있을 경우 실거주가 보다, 시세차익이나 임대차익을 보려는 투자자에게는 영향이 많을 수 있습니다. 보통 아파트를 살때 대출을 받고, 보증금에 월세를 이용하여 실투자금을 거의 넣지 않고 소형 아파트 매매로 돈을 벌 경우에 금리차를 이용하여 10~20만원의 수익을 보는 경우가 많은데 대출 규제로 LTV, DTI를 규제를 강화 할 경우 20만원 정도 버는 투자에서 대출을 많이 받지 못하여 도리어 매달 수십만원씩 까먹게 되는 경우가 나타나게 됩니다. 

 

실거주자로 들어갈 경우는 어떨까요 정부의 주택담보대출 규제는 보통 아파트에 초점이 맞춰져 있습니다. 즉 보통 주택담보대출을 말하면 아파트담보대출이라고 생각하면 됩니다. 그 아파트를 담보대출로 규제한다고 하는것입니다. 아파트 담보대출은 어려워지고, DTI, LTV는 까다롭게 증빙서류도 요구하며 까다롭게 볼 수 있다는 것입니다. 

 

 

대출 규제가 가져오는 영향

코로나 팬데믹, 저금리 시대에 아파트 가격이 오른 이유는 재택근무에 대한 집 수요의 증가가 있을 수 있고, 대출 완화로 매매에 대한 부담이 줄었다는 것을 들 수 있습니다. 그래서 현재 집값의 추이를 보면 매매가와 전세가의 갭차이가 크게 나오는 경우가 많습니다. 

 

매매잔금 거치기간은 최근 은행들을 보면 대부분 1년 입니다. 기존에는 1년 이상 거치가 가능한 경우가 많았는데 가계부채 증가세를 막기위해 2016년 8월 25일 가계부채 대책으로 금강원이 1년이상의 초과 거치를 허용할 경우에는 금융사에 패널티를 부여하고 거치식 상환에서, 분할식 상환으로 바꾸었습니다. 기존의 주택담보대출이 3~5년정도 거치를 하고 시세차익을 보는 경우가 많았는데 이를 원천 차단하겠다는 정부의 의지를 반영합니다. 이렇게 정책이 시작된 시기에 금리인상을 하게 되면 상환 압력을 더 크게 받을수있다는 것입니다. 

 

대책이 계속 이어질 것인가를 생각해봐야합니다. 부동산 가격이 떨어지거나, 경기가 얼어붙는 현상이 생기나 확인해야합니다. 그럴 경우 정부는 후속조치를 해나갈 것입니다. 강하게 규제를 하기보다 완화를 한다거나 천천히 간다는지 말입니다. 

 

시장에는 경매물건이 많이 나올 수있습니다. 이는 부동산 시장이 물건을 다 소화해내지 못했다는 의미 입니다. 매매가 상승에 의한 원금 상환 압력을 버티지 못하거나, 공실에 의해 갭투자를 견디지 못하는 투자자의 물건이 경매로 나올 수 있습니다. 금리가 낮은 상태인데 올라간 매매가로 전세 부담이 되는 실거주자는 전세를 포기하고 월세로 나올 수 있습니다. 

 

 

주택담보대출 규제에 대해서 개인 투자자의 자세

대출 규제가 있을때는 최초의 시장 반응이 어떻게 되는지 봐야합니다. 첫번째로는 시장이 대출 규제에 대해서 경착륙 하는 경우가 있습니다. 대출 규제가 가계가 민감하게 반응하면서 가계대출이 크게 줄어드고 거래가 얼어붙고 부동산 가격이 떨어질수 있습니다. 미분량 물량이 풀리고, 은행의 연체율이 늘어날수도 있습니다. 이런 경우는 정부는 다시 시장의 분위기를 살리기 위해 규제를 완화 할 수도 있습니다. 주택담보대출을 풀어주며 추가 대책을 발표 하게 됩니다. 

 

대출 규제가 있기 전에 '영끌 막차타기'를 통하여 규제가 오히려 집값을 올릴수 있습니다. 보금자리론의 경우 집값 6억원, 소득7천만원 이하 ( 신혼 8500만원 이하 ), 적격대출 집값 9 억원 이하로 실수요자의 보호를 위하여 담보인정비율 ( LTV ) 가 상대적으로 안화되어 적용하기에 대출 규제에 여기까지 영향이 미치기 전에 막차를 타야한다고 수요가 몰려 시장의 아파트 매매가를 들어올릴 수도 있습니다. 이 같은 대출 상품의 경우 정부의 규제에서 사각지대로 빠지는 대출이기에 가계대출 증가세를 우려하여 가계대출을 줄이는 명목으로 한도 조절을 나설 수 있습니다. 

 

 

헤일로의 결론 ( feat. 주택담보대출 규제 어떻게 대처 하는가 )

여기서 근본적인 질문에 놓이게 됩니다. 그러면 집을 사야하냐 말아야하냐가 고민 됩니다. 여기에는 하락만 외치는 사람과, 상승만 외치는 사람이 나뉩니다. 경제지표를 가져다 붙이며, 인구감소를 말하며, 일본을 따라간다고 하며 곧 하락 할것이다 라는 하락론자는 항상 있었습니다. 하지만 부동산 시장은 근 20년간 2년남짓의 시간을 제외하면 동결 되거나 올랐습니다. 세상은 필요성 따라 움직입니다. 자산을 투자하면 내가 그 자산을 사야하는 필요성에 대해서 질문을 던져야합니다. 내가 실거주를 목적으로 하는지, 갭투자를 목적으로 하는지 질문을 던져야합니다. 

 

애덤스미스의 '국부론'에는 다음의 명제가 있습니다. 

 

'자본주의의 핵심인 화폐의 존재이유는 교환이다' 

 

사회와 경제는 교환으로 움직입니다. 공장이 청바지를 만드는것은 화폐와 교환하기 위함이고 , 농부를 농사를 짓는것도 교환하기 위함입니다. 이익은 교환을 통하여 창출되는 것입니다. 이건희가 화폐가 아니라 기업을 보유하고, 워렌버핏이 화폐가 아니라 주식을 보유하는 것은 교환이 더 큰 이익을 창출하기 때문입니다. 그렇게 생각하면 부동산을 거창하게 생각하는 것보다 내가 교환을 해야하는 이유를 접근해야합니다. 

 

다시 처음 질문으로 근본적인 집을 사야하는가를 고민하면, 사람이 사는곳에 교환하여 이익을 낼 수 있다면 안전한 투자처가 될 수 있다라는 것 입니다. 부동산의 장점이라고 하면 시세차익이나 현금 흐름 창출이라고 하는데, 다른 이용가치가 있습니다. 전세를 줄 수도 있고 실거주를 할 수도 있습니다. 의식주에 해당하기에 꼭 필요한 점이라는 것도 있습니다. 즉 현재의 내가 어떤 관점에서 필요한지 결정한다면 매매를 할지 관망을 할지 크게 결정할수있습니다. 

 

부동산은 건물 보다는 땅의 가치가 중요합니다. 아파트가 30년이 지나면 그 아파트의 가격은 땅의 가치가 결정합니다. 즉 가격이 급변하지 않고 천천히 움직인다는 것은 장점입니다. 투자자의 입장에서 교환을 통하여 차익을 보기 위함이면 시간에 투자할수 있어야합니다. 그리고 좋은 땅의 부동산을 잡아야합니다. 생각보다 지루하고 긴 싸움에 지칠수도 있다는 것입니다. (현재 정책도 투자의 입장에서는 불리합니다) 교환을 통해 이익을 보기에 앞서 교환을 통하여 의식주를 해결하겠다는 실거주자의 경우 시간과의 싸움에서 이길 확률이 높습니다. 그리고 추후에 교환의 기회에 다시 이익을 볼 수도 있습니다. 

 

부동산의 특징인 낮은 유동성, 실거주, 시세차익, 임대 같은 모든 특성이 현재 다른 대체재 보다 매리트가 있다고 판단된다면 매매를 이어가는 것이 맞습니다. 부동산도 좋은 투자처가 될 수 있고 주식, 채권과 같은 동산(부동산의 반대)의 교환이 더 의미가 있다고 판단되면 그것을 교환하면 됩니다. 자산을 매매 하는 경우는 당신이 그것(자산 부동산을 포한한 모든 종류)이 왜 필요한지, 세상은 그것을 왜 필요로 하는지, 앞으로 그것은 어떻게 될 것인지 질문에 답할 수 있어야합니다. 심사숙고가 되었다면 배짱있게 시작하면 됩니다.

 

'여론조사로 심사숙고를 대신 할 수 없다.'

-워렌버핏